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分析征收补偿协议无效的情形

  来源:www.jugaols.com
案例:
    2012年开始,某地因旅游开发的需要,经政府立项审批,进行征收。2014年戴某被儿子冒名与该地拆迁安置指控部签订房屋拆迁安置补偿协议,后戴某觉得补偿不公,遂诉至法院。在本案的审理过程中,核心问题是:该补偿协议是否无效?
    历史变革:
    由于拆迁一词往往同强拆联系在一起,因此,随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代了《城市房屋拆迁管理条例》,我们现在也把拆迁称为征收和补偿,或简称为征收。而在征收工作完成过程中,征收补偿协议无疑是至关重要的法律文件。
    征收补偿协议被认定无效的主体与法律依据:
    在我国,无效征收补偿协议的认定主体具有严格的限制,只能由人民法院或仲裁机构予以认定,任何行政机关和其它社会团体无权对此进行认定和裁判。在司法实践中,法院主要结合《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》以及房屋拆迁的行政法规、规章、拆迁地方性法规和地方性规章的有关规定来判断征收补偿协议的效力问题。
    征收补偿协议无效的情形:
    1、主体不适格
    征收补偿协议有以下几种情况之一的,有可能被认定为无效:征收人不具备征收权利能力;被征收人不在征收范围内;在签订征收补偿协议时被征收人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人;代理人超越代理权限或无权代理时签订的征收补偿协议且未经权利人追认。
    2、当事人意思表示不真实
    依据《民法通则》第四条的规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。征收人与被征收人在订立征收补偿协议过程中务必要尊重对方当事人的真实意思表示,禁止一方以欺诈、胁迫或者乘人之危等方式,使他方在违背真实意思表示情况下订立征收补偿协议。自签订协议一年以内,被征收人向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁,经查明确实存在上述情况的,应当认定为无效。所谓的欺诈,即是指征收人或被征收人故意告知对方虚假的情况,或故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人在违背真实意思表示的情况下订立的征收补偿协议。在实践中,胁迫主要指征收人以给被征收人或者其近亲属的的生命健康、财产安全进行威胁,迫使被征收人在违背真实意思表示的情况下签订征收补偿协议。
    3、补偿协议的内容违法
    征收人与被征收人所签订的房屋征收补偿协议的内容违反国家法律法规的规定,包括形式和内容两个方面的规定,皆有可能被确认为无效。首先,协议内容违反批准文件规定。如果征收人与被征收人没有按照房屋征收主管部门批准的征收范围、征收期限、征收方案及征收计划来签订征收补偿协议,那么该协议就应当认定为无效。其次,超出市、县级人民政府作出的房屋征收决定中确定的征收范围和期限的,征收补偿协议无效。征收补偿协议中约定的征收安置用房的面积和安置地点以及确定的周转过度的有关规定与相关法律法规规定不符,协议可能无效。
    4、以合法形式掩盖非法目的的征收补偿协议应无效
    所谓的以合法形式掩盖非法目的的合同是指当事人为了越过法律的障碍进而达到违法的目的而订立的以合法形式出现的合同。虽然征收补偿协议属于行政合同管理的范畴,但是在法律适用上大多是参照民事领域的《合同法》相关规定的。
    这类合同主要有两种:(1)为达到违法目的而订立的虚伪的合同。(2)为达到违法目的以一个虚伪的合同掩盖另一个真实的合同。在这种情况下,虚伪的合同应当被认定为无效;被虚伪合同掩盖的真实的合同,如果不违反法律,可以有效,反之,也应无效。
    5、程序违法严重
    征收应当按照法定程序进行的,若违反程序,可能导致房屋征收部门与被征收人所签订的征收补偿协议无效。具体程序大致分为以下几种:(1)市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。(2)因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。(3)市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。(4)房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。(5)评估机构应当按征收决定公告之日的类似房屋的市场价进行评估。
    提醒大家,应着重审查征收部门是否充分告知被征收人征收补偿形式、补偿价格以及房屋重置价格作价程序等法律规定,是否存在欺诈、胁迫、趁人之危等违法行为。如存在上述情况,所签订的征收补偿协议应认定为无效。